科研用地楼宇交易价格影响因素研究

2012年起，南京市委市政府主导实施以土地利用方式转变倒逼促进经济发展方式转型，出台政策条例推进原低效的纯工业用地向科研用地楼宇建设改变，拉开了南京科研用地性质的科研办公楼宇的发展序幕，后续更是直接审批科研用地项目发展总部经济或各类园区，用以促进鼓励相应产业的发展，这使得该类土地性质的楼宇有了进一步加速发展。如今全市的科研用地上已建成超过5000万平方的办公楼宇，客观来看，政策使得某些区域的城市化建设感观有了快速提升，对于政府鼓励的产业载体提供有快速提升，对于政府的城市更新和产业主导能力有极为明显的作用。这同时也形成了很多问题，如对于传统商办市场的影响，整体作为办公为使用功能的楼宇的市场格局的变化，总体供求关系的影响等。同时大体量的科研用地项目本身在交易环节面临交易价格低、销售速度慢、按揭贷款困难、产权证办理困难等诸多困境，在租赁环节面临去化周期长，租赁价格竞争激烈等问题。

通过对市场的观察，能够明显看出在同样办公的使用功能的前提下，科研用地交易价格远低于纯办公土地性质的办公用房，而且不同的科研用地的房产价格也有较为明显差异(即使在地段、硬件相似的前提下)。究其原因，主要存在于科研用地的诸多限制，即和纯粹的商办性质的楼宇相比，政府对于科研用地的楼宇规定了更多的限制条件，从产权的角度而言即产权的不完全因素。本研究通过南京科研用地楼宇产权不完全的现状这一现象，从产权的限制性因素出发，研究整体的产权不完全性对于交易价格的影响，进而拆分各个限制因素（不完全因素）对交易价格产生影响。

为研究调研科研楼宇市场的政策现状交易情况现状、政策中的哪些限制因素会对楼宇的交易价格产生影响、限制因素影响价格背后的传导机制如何等问题，研究者全面收集了政府出台的科研用地相关政策，深度访谈了6个科研项目开发者，并问卷调查了63组科研性质物业的购房客户，并以地段和硬件的可比性作为选择原则精选了五组纯办公土地性质的项目和不同限制条件的科研办公项目进行对比研究，对1023套科研办公、正常办公楼宇的实际成交价格的数据进行分析比较。

通过政策规定、土地出让合同、开发者访谈确定限制性因素，即不完全产权的因素；通过消费者购买认知，确定个因素在购买决策中的影响程度；运用相关性分析和回归分析对所获取的数据进行1023组数据进行分析研究，来探究不同因素对交易价格的影响。

研究发现：是否是科研用地、面积是否可以切分销售对交易价格有显著性的影响。可切分销售面积越小，交易价格越高。金融性和确权的不确定性也能够对价格产生强影响，购买主体限制对价格有弱影响，而交易比例限制和现售限制对价格无显著影响。对于限制因素影响价格背后的理论机制，研究发现科研用地政策中的限制因素首先影响市场流通中的有效需求，供需关系决定价格。

研究应用：1、科研用地政策激励作用是否兑现？从城市更新的角度来讲的的确起到非常大的作用；从产业引导来讲为企业提供了低成本的持有型研发办公的载体，或有补贴的低租金的办公空间；但对于部分科技型企业在没有考虑清楚的前提下，被动的投入了地产项目开发，消耗了资金和精力，未实现激励的初衷反而是适得其反。2、政府调控策略：可以通过间接控制自变量中的因素来实现，如面积可切分的大小、金融性和确权不确定性的改变可以有效调节项目的有效需求。3、开发者需对自己选定的项目的产权的不完全程度即限制条件有明确的结论对应关系的认知；购买者对于项目的不完全性进行适当的研究，以防出现和自身需求的错配关系。4、使用功能为办公的前提下，与纯办公相似的租金价格而更低的交易价格所带来的高回报率。回报率高为使用REITs金融工具解决问题提供了基础，而REITs的定价逻辑也一定会以使用价值实现拉动交易价值提升。这对于有大宗资产经营的持有者来说也许蕴含着巨大的机会。

关键词: 科研用地 不完全产权 市场流通 交易价格